Advies ‘Wonen boven winkels’

Advies Milieu Advies Raad:

Motivering:

Om de leefbaarheid van de stad op lange termijn veilig te stellen moet men de ruimte in de stad zelf optimaal benutten (‘inbreiding’).
‘Wonen boven winkels’ is één element in een inbreidingsbeleid. Een flink aantal bijkomende woningen kan zo gerealiseerd worden binnen de bestaande infrastructuur.
Inbreiding is één middel om het verlies aan open ruimte binnen de gemeente af te remmen.

Leegstand boven winkels werkt verloedering in de hand.

Leegstand van de woonruimten boven de winkels heeft verschillende oorzaken:

Toch zijn de handelaars de eerste die baat hebben bij een “wonen boven winkels”-beleid. Bewoonde winkelstraten dragen bij tot de leefbaarheid van een handelskern, tot veiligheid, tot een beter veiligheidsgevoel, netheid, … . Kortom, het verhoogt de aantrekkelijkheid van de handelscentra.

 Om de leegstand boven winkels te bestrijden dient het stadsbestuur toe te zien dat deze woongelegenheden over een aparte toegang beschikken én dat deze woongelegenheden benut worden.

Meerdere gemeenten en steden beschikken nu reeds over een bouwreglement en/of een subsidiereglement dat ‘wonen boven winkels’ regelt. (vb. Antwerpen, Brugge, Leuven, Gent, Tienen, Vilvoorde, Wetteren, St Niklaas, Hasselt, ...)

Advies milieuraad van 11 september 2008:

De milieuraad adviseert unaniem om op korte termijn een actief beleid te voeren rond ‘wonen boven winkels’.

Een actieplan rond ‘Wonen boven winkels’ is ingeschreven in het Ruimtelijk Structuurplan Mortsel. Hieraan is echter nog geen concrete invulling gegeven.

De milieuraad vraagt het stadsbestuur om:

Dit advies is een eigen initiatief van de milieuraad en werd getoetst aan zijn duurzaamheid (zie bijlage 1)
De duurzaamheidtest maakt integraal deel uit van het advies. Het bevat aanvullende informatie i.v.m. het advies en maakt een overweging pro en contra het advies.

 

Bijlage 1: duurzaamheidstoets

1. Beheersaspecten

In deze lijst wordt nagegaan of er rekening is gehouden met een aantal algemene aspecten en met een aantal overkoepelende principes van duurzame ontwikkeling, zoals participatie, het langetermijneffect en het effect op het Zuiden.

1.1. Aan welke behoeften of problemen wordt er een antwoord geboden?

Doel van deze vraag is in de eerste plaats na te gaan hoe nuttig en noodzakelijk de maatregel is. Voor deze vraag is het belangrijk om de behoeften op te lijsten per betrokken doelgroep of doelgebied.

Nood aan betaalbare woningen voor jonge gezinnen in de stad

Strijd tegen leegstand en verloedering in de stad

‘Inbreiden’ i.p.v. nieuwe open ruimte aan te snijden

1.2. Is de opzet van het project realistisch?
  • Zijn de doelstellingen en vooropgestelde resultaten van het project realistisch?
  • Heeft het project een realistisch en haalbaar budget?
  • Is er een realistische en haalbare timing en planning voor de realisatie van het project?
Opstellen van een bouwreglement: geen kosten, kant-en-klare voorbeelden zijn reeds beschikbaar.

Subsidiesysteem kan gefinancierd worden met een heffingssysteem

1.3. Zijn de bevolking en rechtstreeks doelgroepen voldoende betrokken bij de besluitvorming?
  • Is er in een vroeg stadium van besluitvorming mogelijkheid tot participatie geweest (en dus niet wanneer de meeste plannen al definitief of in een vergevorderd stadium waren)?
  • Is het participatieproces ernstig genomen? Was er daadwerkelijke inbreng mogelijk?
 
1.4. Zijn de adviesraden voldoende betrokken bij de besluitvorming?
  • Konden de adviesraden in een vroeg stadium van de besluitvorming adviseren, en is er dus niet gewacht tot het besluit helemaal klaar is?
  • Zijn de adviezen tot nu toe serieus genomen?
  • Uiteraard kan het interessant zijn om na te gaan wat de ervaringen van de andere adviesraden over dit project zijn.
Ontwerp van het advies wordt overgemaakt aan:
  • GECORO
  • Adviesraad wonen Mortsel
  • Gezinsraad
1.5. Wat zijn de mogelijke (positieve en negatieve) effecten op lange termijn? Zijn ze mee in rekening gebracht? Verminderen van de druk tot verkavelingen van open ruimten zodat de komende generaties kunnen beslissen over hun bestemming
1.6. Wat zijn de effecten (negatief en positief) voor het Zuiden?  
1.7. Opmerkingen en aanvullingen:

(bij de beheersaspecten)

 
 
2. Economische aspecten

Een duurzaam beleid probeert een meerwaarde te realiseren voor de lokale economie met het accent op maatschappelijk verantwoord of duurzaam ondernemen.

2.1. Wat is het effect op de economische positie en leefbaarheid van…?
  • lokale bedrijven
  • KMO’s
  • handelszaken
  • landbouwers
Aantrekkelijkheid van de winkelkernen wordt verhoogd

Kostprijs heeft geen belangrijk effect op de leefbaarheid van een goede handelszaak

Algemeen toepassen van een bouwreglement/subsidie/heffing zorgt dat er geen concurrentievoordeel is voor handelaars die het beleid niet steunen en zo bijdragen tot een minder aantrekkelijke woonomgeving

In het GRS wordt het voorstel geformuleerd om een centrummanager aan te stellen. GECORO schaart zich achter dit voorstel en stelt voor dit in de bindende bepalingen op te nemen en een duidelijke omschrijving van zijn/haar taak en (ruime) verantwoordelijkheid te geven. Hier moet ongetwijfeld ook de strategie omtrent wonen boven winkels ter sprake komen, en de strategie voor de ontwikkeling van het hele winkelcentrum

De GECORO heeft het thema ‘wonen boven winkels’ bij de behandeling van de verschillende stadsdelen verschillende keren hernomen.
Bij te nemen stappen in de ontwikkeling van ondermeer stadsdeel Oude God 1, Mortsel Dorp en Fort 4-Drabstraat wordt de intentie opgenomen om stedenbouwkundige
voorschriften op te maken met ondermeer bepalingen betreffende wonen boven winkels

2.2. Wat is het effect op de lokale afzetmogelijkheden voor lokale bedrijven?  
2.3. Wat is het effect op de werkgelegenheid en tewerkstellingsmogelijkheden?

In het bijzonder kan men vragen of sociale tewerkstellingsmogelijkheden worden gestimuleerd.

Gezonde handelskern zorgt voor tewerkstelling
2.4. Wat is het effect op de economische leefbaarheid en het economische imago van de gemeente? Aantrekkelijkheid van de winkelkernen wordt verhoogd

Verbeteren van de sociale structuur binnen de stad zorgt voor een gezondere stedelijk financiële basis

2.5. Wat is het effect op de toeristische en culturele aantrekkelijkheid van de gemeente?  
2.6.Opmerkingen en aanvullingen:

(bij de economische aspecten)

De hoogte van de heffing dient goed bekeken te worden (hoe hoog moet deze zijn opdat er werkelijk gunstige gevolgen zouden zijn).

Medewerking van de middenstand(sraad).is belangrijk bij het tot stand komen van de "solidariteitsheffing"

 
3. Ecologische aspecten

Een duurzaam beleid houdt rekening met de ecologische draagkracht van de aarde. Beslissingen moeten daarom getoetst worden aan de hand van hun mogelijke of te verwachten milieu-impact.

Ga eerst na of er voor de te toetsen maatregel al een Milieueffectenrapportage (MER) of een mobiliteitseffectenrapport (MOBER) is uitgevoerd. Daarin vind je al heel wat antwoorden op de gestelde vragen. Maar een MER is vaak vanuit een ingenieursoog bekeken. Ook andere invalshoeken kunnen een meerwaarde bieden.

3.1. Is er rekening gehouden met duurzaam watergebruik

Indien er sprake is van nieuwbouw of renovatie:

  • Is er een scheiding van hemel- en afvalwater?
  • Wordt hemelwater opvangen en hergebruikt, bijvoorbeeld voor de spoeling van toiletten, wasmachines, het besproeien van groen, …?
  • Wordt er gekozen voor efficiënte infiltratie wanneer het hemelwater niet kan worden opgevangen voor (groendaken, …)?
  • Is er gekozen voor waterbesparende toepassingen, zoals spaardouchekoppen, toilet met spaartoets, …?

Indien er straten, pleinen… worden aangelegd:

  • Kiest men voor waterdoorlaatbare oppervlakten?
  • Wordt er een gescheiden riolering- en hemelwatersysteem aangelegd (indien ook wegenwerken worden uitgevoerd)?
 
3.2. Houdt het project rekening met een zo laag mogelijk energieverbruik?

Indien er sprake is van nieuwbouw of renovatie:

  • Wordt er gekozen voor hoge energie-efficiëntie, met andere woorden voor een energieprestatienorm van maximum E60?
  • Is er onderzoek gedaan naar de mogelijkheden voor het opwekken van hernieuwbare energie (opstellen van daken voor zonnepanelen, plaatsen van een windmolen…) en worden deze mogelijkheden ook toegepast?

Bij alle maatregelen:

  • Wakkert men door de maatregel het energiebewustzijn aan?
 
3.3. Brengt het bijkomende milieuhinder met zich mee?

Onder milieuhinder valt:

  • aantasting van de luchtkwaliteit
  • geluidsoverlast
  • geurhinder
  • lichthinder
 
3.4. Wordt de beschikbare ruimte op een duurzame manier gebruik?
  • Wordt de natuurlijke bedding van waterlopen behouden?
  • Wordt er gekozen voor ‘inbreiding’ ?
  • Zijn eventuele bebouwingen zo compact mogelijk?
  • Krijgt hergebruik of herbestemming van bestaande sites en gebouwen voorrang?
Invulling van het inbreidingsbeleid

Minder nood om open ruimte aan te snijden

3.5. Is er aandacht voor het behoud en de verbetering van natuurlijke entiteiten (fauna, flora, biodiversiteit)?
  • Wordt bij de aanleg van nieuwe infrastructuur de bestaande ecologische structuur gevrijwaard?
  • Zijn er mogelijkheden van natuurontwikkeling?
  • Wordt er bij nieuwe aanplantingen geopteerd voor inheemse flora en fauna?
 
3.6. Is er aandacht voor duurzame mobiliteit en wordt dit gestimuleerd?
  • Zijn er voldoende ruimte en faciliteiten voor zacht en openbaar vervoer?
  • Welk effect is er op de verkeersveiligheid, verkeersoverlast (filevorming, parkeeroverlast,…)
De winkelkernen beschikken over een goed uitgebouwd openbaar vervoer, daar wonen laat milieuvriendelijk vervoer toe
3.7. Wordt er gebruik gemaakt van milieuvriendelijke materialen?
  • Kiest men voor FSC hout?
  • Gebruikt men natuurverven?
  • Kiest men voor houten schrijnwerk (i.p.v. aluminium/PVC)?
  • Wordt er gekozen voor materialen die geen afval genereren?
 
3.8. Opmerkingen en aanvullingen:

(bij de ecologische aspecten)

 
 
4. Sociale aspecten
4.1. Wordt er rekening gehouden met de specifieke behoeften en problemen van kansengroepen?

Een duurzaam beleid moet uitsluitingsmechanismen ten opzichte van bepaalde kansengroepen verminderen. Drempels en uitsluitingsmechanismen dienen gesloopt te worden zodat iedereen wordt bereikt.

  • Houdt men rekening met de toegankelijkheid voor personen met een handicap?
  • Gaat men na wat het effect is en houdt men rekening met het effect op de maatschappelijke positie en integratiemogelijkheden van etnisch-culturele minderheden? Heeft men rekening gehouden met de specifieke behoeften van etnisch-culturele minderheden?
  • Is er rekening gehouden met de toegankelijkheid voor kansarmen? En wat is het effect op hun maatschappelijke positie?
Niet rechtstreeks voorzien, maar positieve effecten zijn niet uit te sluiten
4.2. Wat is het effect van de maatregel op de sociaal-culturele participatie?

Wat is het effect op het culturele aanbod en de diversiteit in het aanbod (bijvoorbeeld musea, tentoonstellingen, muziekvoorstellingen?)

  • Wat is het effect op het recreatief- en sportaanbod?
  • Wat is het effect op het cultuurhistorisch patrimonium en de kwaliteit of esthetische waarde van de architectuur?
  • Wat is het effect op de mogelijkheden tot natuurbeleving?
  • Wat is het effect op de sociale en culturele interactie voor bewoners, wijken, groepen, … ?
  • Wat is het effect op de bereikbaarheid en toegankelijkheid van sociale en culturele voorzieningen?
 
4.3. Wat is het effect van de maatregel op huisvesting?
  • Wat is het effect op de beschikbaarheid en de prijs van de woningen?
  • Wat is het effect op verkrotting, leegstand, huisjesmelkerij, …?
  • Wat is het effect op de kwaliteit van de woningen?
  • Wat is het effect op de woon- en leefomstandigheden van zwakkere groepen?
  • Wat is het effect op de geografische en sociale ontsluiting van achtergestelde buurten, sociale wijken, …?
  • Wat is het effect op de sociale bevolkingsmix?
Hoger aanbod drukt de woningprijzen

Helpt mee aan de strijd tegen verkrotting

4.4. Wat is het effect van de maatregel op veiligheid en gezondheid?
  • Zijn er effecten voor de lokale gezondheidssituatie?
  • Is er een impact op de onveiligheid of het onveiligheidsgevoel?
Bewoning van de winkelkern zorgt voor een beter veiligheidsgevoel (minder lege straten na sluitingstijd)
4.5. Opmerkingen en aanvullingen:

(bij de sociale aspecten)

 

Gebaseerd op TANDEM / SLA21 Dossier VI - De duurzaamheidstoets voor adviesraden (november 2007)

Gevolg Gemeentebestuur Mortsel:

Het college stelt (op 24/11/2008) de milieuadviesraad in kennis van het antwoord op het advies:

De milieuadviesraad stelt voor om het wonen boven winkels aan te moedigen door het opstellen van een aangepast gemeentelijk bouwreglement, een subsidiereglement en een heffing.

In de gemeenteraad van 16 december 2008 zal het budget 2009 besproken worden waarin een premiestelsel in het vooruitzicht wordt gesteld (budget 25.000 euro)

Meer info:

gemeente premie
Leuven haalbaarheidsstudie: 625€, 1250 bij aanvraag vergunning; 2500 bij bouw;
€ 40/m² netto-vloeroppervlakte met min 1200€
Gent 30% werken voor aparte ingang
Halle 50% met min. 2500 en max 4000€
Wetteren aparte ingang: 1860€
Vilvoorde 1/3 van de totale kostprijs excl. BTW, met een maximum van 5 000 euro
turnhout aparte ingang: 40 % van de gefactureerde kostprijs, met een maximum van 7 000 euro
Brugge 40% met max 7500€ per woongelegenheid; 15000 per pand max;
Tienen 50 % van de kostprijs (inclusief BTW) van de werken, met een maximum van 4.500,00 EUR.
Landen 50% van de kostprijs (inclusief BTW) van de werken, met een maximum van 7.200 EUR
Mol aparte ingang: 1500 euro

(bovenstaande lijst streeft niet naar volledigheid en bevat slechts een greep uit de subsidiereglementen rond “wonen boven winkels” die beschikbaar zijn op websites van de Vlaamse gemeenten)

[Adviezen]

laatste wijziging:11/08/10